Im Vorfeld der Akquisition oder Transaktion von Hotels und Hotelimmobilien ist die Due Diligence-Prüfung (Prüfung bei Ankaufs- und Verkaufs-Transaktionen von Hotelimmobilien) ein entscheidender Schritt. Sie umfasst eine umfassende Analyse der Stärken und Schwächen des Hotelobjekts und des Hotelstandorts, eine Bewertung der mit dem Ankauf verbundenen Risiken sowie eine fundierte Kaufpreisfindung.
Ziel der Hotel Due Diligence-Prüfung
Die Hauptaufgabe der Hotel Due Diligence-Prüfung besteht darin, „Dealbreaker“ zu identifizieren. Diese sind wesentliche Risiken oder Mängel, die entweder zu Preisnachlässen oder sogar zum Abbruch der Verhandlungen führen können. Aufgrund der Komplexität von Hotelimmobilien und der Vielzahl der Beteiligten kann die Identifizierung dieser Risiken anspruchsvoll sein.
Analysebereiche der Hotel Due Diligence-Prüfung
Eine vollständige Due Diligence-Prüfung wird in verschiedene Untersuchungskategorien unterteilt, um den spezifischen Anforderungen der Mandanten gerecht zu werden:
- Steuerliche Due Diligence-Prüfung (Tax):
- Gesellschaftsrechtliche Struktur: Bewertung der Struktur des Deals und der steuerlichen Verhältnisse der letzten drei Jahre.
- Steuerliche Risiken: Überprüfung der steuerlichen Außenprüfungen, Bauabzugssteuer, umsatzsteuerlichen Risiken und erhaltenen Steuervergünstigungen oder Fördermittel.
- Rechtliche Due Diligence-Prüfung (Legal):
- Grundbuchdaten: Analyse der Grundbuchdaten der Hotelimmobilie.
- Mietverträge und Sicherheiten: Prüfung bestehender Mietverträge und Sicherheiten.
- Versicherungsrechtsverhältnisse: Überprüfung der Versicherungsdokumente.
- Sonstige Verträge und Pflichten: Analyse zusätzlicher Verträge und öffentlicher Abgaben.
- Operative Due Diligence-Prüfung (Operational):
- Hotelbetrieb und Standort: Bewertung der Nachhaltigkeit des Hotelbetriebs, des Standorts und der Betriebsstrategie.
- Investitions- und Renovierungsstau: Identifizierung möglicher Investitionsrückstände.
- Potenziale und Drittverwendung: Suche nach nicht genutzten Potentialen und möglichen Alternativnutzungen der Immobilie.
- Finanzielle Due Diligence-Prüfung (Fiscal / Financial):
- Immobilienbewertungen: Analyse der Bewertungen und Erstellung von Planungs- und Bewertungstools.
- Risikoanalyse: Qualitative und quantitative Bewertung der finanziellen Risiken.
- Technische Due Diligence-Prüfung:
- Technische und bauliche Gegebenheiten: Bewertung der technischen und baulichen Zustände des Hotels.
- Entscheidungskriterium: Diese Prüfung ist oft ein wesentlicher Bestandteil der Entscheidung bei Erwerbs- und Veräußerungstransaktionen.
Erforderliche Unterlagen für die Hotel Due Diligence-Prüfung
Für die Erstellung eines detaillierten Hotelgutachtens benötigen wir folgende Unterlagen und Informationen:
- Grundbuchauszug des Bewertungsgrundstückes
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Katasterplan, Altstenkataster, Baulastenverzeichnis
- Aktuelle Bescheinigung zu kommunalen Erschließungskosten
- Baubeschreibung des Objektes (Erbauung und Umbauten)
- Bauantragsunterlagen inkl. Pläne
- Generelle Ansichten, Schnitte, Grundrisse des Gebäudes, Flurkarte
- Unterlagen zum Brandschutz, Feuersicherheit, Lärm- und Wärmeschutz, Energiebedarfsausweis
- Übersicht über bestehende Mängelgewährleistungen, Bürgschaften oder Garantien
- Unterlagen zu Fördermitteln für Investitionen
- Zusammenstellung aller bestehenden Versicherungen für das Gebäude und den Hotelbetrieb
- Gaststättenrechtliche Erlaubnis inkl. Änderungsbescheiden
- Baugenehmigungen, Bauabnahmescheine, Stellplatznachweise
- Unterlagen zu Gebäudebelastungen bzw. Schadstoffen
Für eine präzise und umfassende Due Diligence-Prüfung stehen Ihnen unsere erfahrenen Hotelsachverständigen zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns gerne unter +49 30 857 317 20 oder nutzen Sie unser Kontaktformular, um weitere Informationen zu erhalten und sich von unserer Expertise überzeugen zu lassen.